Lorsqu'on aborde la gestion des biens en copropriété, l'État Descriptif de Division (EDD) joue un rôle essentiel en définissant les droits et obligations des copropriétaires. Cet article vous plonge dans l'essence de l'EDD, expliquant son utilité, son contenu et sa valeur juridique.
Qu'est-ce que l'État Descriptif de Division (EDD) ?
L'État Descriptif de Division (EDD) est un document officiel qui accompagne le règlement de copropriété. Élaboré par un géomètre-expert, il attribue un numéro d'identification à chaque lot de la copropriété, détaillant également les parts des parties communes liées à chaque lot.
À Savoir : Le géomètre-expert est habilité à établir des documents régissant les immeubles bâtis en copropriété, couvrant les parties privatives et les quotes-parts des parties communes. Il exploite les plans du maître d'ouvrage pour dresser l'EDD.
Contenu de l'État Descriptif de Division
En règle générale, l'EDD est présenté sous forme de tableau et contient :
- 1 - Identification de l'immeuble : Présentation générale du bâtiment.
- 2 - Division de l'immeuble en lots : Attribution de numéros d'identification à chaque lot.
- 3 - Description détaillée de chaque lot : Emplacement, étage, accès, type de logement, etc.
- 4 - Nature de chaque lot : Spécification du type de bien pour chaque lot.
- 5 - Nombre de tantièmes attachés à chaque lot : Quote-part des parties communes.
Un plan peut être annexé pour une meilleure compréhension de la disposition des lots.
À Retenir : La quote-part des parties communes est cruciale pour calculer les charges de copropriété associées à chaque lot.
Valeur juridique de l'EDD
Bien que l'établissement d'un EDD soit obligatoire, sa valeur juridique peut être sujette à interprétation. La jurisprudence précise que l'EDD est une "convention entre copropriétaires", lui conférant ainsi une valeur contractuelle (Cour de Cassation – Chambre Civile 3, 15 mai 1973, Bull. Civ. III, n°341).
Cependant, une autre décision de la Cour de Cassation (Chambre Civile 3, 8 juillet 1992, Bull. Civ. III, n°241) stipule que l'EDD établi pour les besoins de la publicité foncière n'a pas de caractère contractuel et ne prime pas sur le règlement de copropriété.
À Retenir : Bien que le règlement de copropriété ait préséance sur l'EDD, ce dernier reste un document essentiel, pouvant servir de preuve en l'absence de règlement de copropriété.
Modification de l'État Descriptif de Division
Au fil de la vie de l'immeuble, des modifications peuvent survenir, nécessitant une mise à jour de l'EDD. Ces modifications peuvent inclure :
- 1 - Division ou réunion d'un lot.
- 2 - Transformation d'une partie privative en partie commune (ou inversement).
- 3 - Rehaussement du dernier étage (dans une copropriété verticale).
- 4 - Cession du droit de surélévation à un tiers.
La procédure de modification dépend de la portée des changements et peut impliquer l'intervention d'un notaire ou d'un géomètre-expert, en fonction de la situation.